פסק-דין בתיק עמ"נ 23951-10-12

הרקע לערעור:

בפני ערעור מנהלי נגד החלטת הוועדה לעררי ארנונה (שליד עיריית נהרייה) (להלן: "ועדת הערר") מיום 23.7.12 (ערר מס' 135/11), בגדרה נדחה ערר שהגיש המערער על שומה שהוצאה לו על ידי המשיבות ונקבע כי אין המדובר בנכס (מלונית פנינת נהרייה) אשר מצבו הנוכחי מצדיק מתן פטור לנכס " לא ראוי לשימוש" או כי מדובר בנכס שאינו " בניין". לכן נקבע כי חיוב הנכס בארנונה יוותר על כנו. המערער מבקש לבטל את ההחלטה ולבטל את השומה שהוטלה עליו.

מדובר בנכס בן שש קומות, הממוקם בשדרות הגעתון בנהרייה, על גביו של מרכז מסחרי קיים ואשר יועד במקור לשמש כמלון דירות, אך בעקבות היקלעות יזם הפרוייקט לקשיים כלכליים, בהיות הנכס מצוי בשלבי בנייה סופיים ובטרם קיבל טופס 4, מונה המערער ככונס נכסים על הנכס וקיבלו לחזקתו בשנת 2002. עם היוודע למשיבות על קבלת החזקה בנכס על ידי המערער, החלו המשיבות לחייבו בחיובי ארנונה בגין החזקת הנכס. בגין חיובים אלה השיג המערער ובעקבות דחיית השגותיו על ידי המשיבות הגיש המערער ערר לוועדת הערר. המערער טען כי כבר מיום קבלת החזקה בנכס לא היה הנכס ראוי לשימוש מאחר וקיבלו כנכס נטוש שבנייתו טרם הסתיימה ואף לא הוצא לגביו טופס 4. על כן, נטען כי אין לראות בנכס בר חיוב בארנונה לגבי כל תקופת החזקתו של המערער בנכס.

לאחר שהגיש המערער ערר על השומות שהוצאו לו על ידי המשיבות, התקיים דיון בפני ועדת הערר ולאחר שנערך סיור בנכס בהעדר נציג המשיבות, ניתנה ביום 11.8.10 החלטת הוועדה לפיה התקבל הערר ונקבע שהנכס אינו ראוי לשימוש ואינו בר חיוב בארנונה (להלן: "ההחלטה הקודמת"). המשיבות הגישו ערעור לביהמ"ש לעניינים מנהליים (עמ"נ 46326-10-10), בו נטען כי נפלו פגמים מהותיים בהחלטת ועדת הערר ומשכך יש לבטל את ההחלטה. בין היתר נטען על ידי המשיבות כי ועדת הערר נתנה החלטתה מבלי לשמוע את הצדדים וראיותיהם, קיימה בשנת 2010 סיור בנכס עם נציג המערער וללא נציג העירייה וכי על בסיס הסיור בנכס, שנתיים לאחר שפנינת נהרייה עזבה את הנכס ובשנתיים אלה נכנסו מחזיקים אחרים לנכס והחלו לשפצו, נתנה הוועדה החלטתה. בעקבות המלצת בית המשפט לעניינים מנהליים הגיעו הצדדים להסכמה, שקיבלה תוקף של פסק דין, לפיה תבוטל ההחלטה הקודמת והדיון יוחזר לוועדת הערר אשר תדון מחדש בנושא, תהיה רשאית לשמוע ראיות ותיתן החלטתה בערר (ראו: בפרוטוקול הדיון בעתירה הנ"ל ובפסק הדין מיום 31.3.11 בפני כב' השופטת י. וילנר). לאחר שהתקיימו ישיבות הוכחות,  במסגרתן נחקרו עדים מטעם הצדדים, הוגשו תצהירי עדים וחוות דעת מומחים, ניתנה ביום 23.7.12 החלטת ועדת הערר. במסגרת החלטה זו נקבע כי לאור בחינה של הראיות שהוצגו בפניה ועדת הערר סבורה כי אין מדובר בנכס אשר אינו בניין ו/או כי מצבו מצדיק מתן פטור לנכס שאינו ראוי לשימוש ומשכך המערער חב בארנונה בגין התקופה בה החזיק בנכס (2002 - 2008). ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי במסגרת ישיבות ההוכחות שנוהלו בפניה וראיות הצדדים שהוגשו ואשר התייחסו באופן פרטני, יסודי ומקיף ביותר למצבו של הנכס, הובאו בפניה ממצאים רבים ומהותיים שלא עמדו בפניה בהחלטתה הקודמת, אשר גם לא ניתן היה להבחין בהם במסגרת הביקור בנכס. על החלטה זו הוגש הערעור דנן.

יצויין כבר כעת כי החלטתי לדחות את הערעור שכן לא מצאתי מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר, כפי שיפורט בהמשך.

טענות המערער:

המערער טוען כי תפס במהלך שנת 2002 חזקה בנכס שהיה נטוש אותה העת ואשר בנייתו טרם הסתיימה, זאת במסגרת מינויו ככונס נכסים. נטען כי מיד לאחר שנתפסה החזקה בנכס, אשר היה מצוי בשלבי בנייה, החלו המשיבות לראשונה לחייבו בארנונה.

המערער טוען כי המשיבות החלו לחייבו בארנונה למרות שבניית הנכס לא הושלמה וטרם הוצא לו טופס 4. המערער פנה למשיבות והודיע להן כי אין יסוד לחיוב באשר לא ניתן לשבת בנכס היות ובנייתו לא הושלמה וביקש לבטל את החיוב במסגרת השגות שהגיש על החיוב בארנונה. המערער טוען כי רק בשנת 2007 השיבו המשיבות על ההשגות, אשר נדחו. כמפורט מעלה, המערער הגיש ערר אשר התקבל, אך לאחר שהמשיבות עתרו לביהמ"ש העניין הוחזר לוועדת הערר, אשר בסופו של יום דחתה את עררו של המערער והשיבה את החיובים על כנם.

לטענת המערער, ועדת הערר התעלמה מן העובדה שלנכס לא הוצא מעולם טופס 4 ומשמע שלא הייתה קיימת אפשרות מעשית ומשפטית לעשות בו שימוש. כן נטען כי ועדת הערר שגתה בניתוח הראיות והתעלמה מהודאת בעל דין מפורשת של המשיבה לפיה הנכס אינו ראוי לשימוש. נטען כי קיים מסמך המתעד בדיקה מטעם המשיבה שלפיו הנכס אינו ראוי לשימוש והמסמך מהווה הודאת בעל דין שוועדת הערר התעלמה ממנה. נטען כי מהמסמך עולה כי בדיקה שנעשתה על ידי נציג המשיבה ביום 23.1.03 העלתה כי המבנה נמצא בשלב עבודות גמר והשלמת מערכות טכניות. נמצא אז כי במבנה קיימת בעייה חמורה של חדירת מים מהקומה העליונה, אז במצב פרוץ, לכל הקומות למטה, בכל הקומות במעברים עומדים מים, בקירות החדרים יש עובש, המבנה לא מאוכלס והחדרים לא מוכנים לאכלוס. נטען כי המסמך מעיד על כך שהנכס לא היה ראוי לשימוש בשנת 2003 ולא בכדי לא הוצא בגין הנכס טופס 4, שמשמעו הינו "אישור אכלוס" לנכס חדש, ולכן לא היה מקום להשית עליו ארנונה.

נטען כי מקום בו מבקשות המשיבות להטיל חיוב על נכס לראשונה הנטל להוכיח כי בניית הנכס הושלמה מוטל על המשיבות, במיוחד כאשר אין בנמצא טופס 4. נטען כי למרות זאת ועדת הערר הטילה את כל נטל ההוכחה על המערער שנדרש להוכיח כי הנכס ניזוק במידה שלא ניתן היה לעשות בו שימוש. כן נטען כי מקום בו לא מתגוררים ולא עושים שימוש בנכס מחמת העדרו של טופס 4 אין לחייב את הנכס בארנונה. נטען כי המבחן לפיו יקבע האם נכס הינו "בניין" לצורך חיובו בארנונה, דהיינו האם בנייתו הושלמה מן הבחינה הפיזית, הינו בהתאם לכללים שהותוו בפסיקה באשר לשאלה האם נכס הינו ראוי לשימוש בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"). נטען כי במקרה זה התנאים הקבועים בסעיף 330 מתקיימים שכן "מצבו הנוכחי" של הנכס, כפי שהיה בשנת 2002, שהמשיבות עמדו עליו בבדיקה מינואר 2003, היה כזה שלא ניתן היה להשתמש בו ואף לא ניתן לו טופס 4. כמו כן, בתקופה הרלוונטית לא נעשה שימוש בנכס ולא ישבו בו בפועל. בנוסף, לאחר תפיסת החזקה בנכס מסר המערער הודעה לעירייה בדבר היותו של הנכס לאו בר שימוש ושאף לא נעשה בו שימוש בפועל.

נטען כי ועדת הערר שגתה כאשר קבעה כי אין לקבל את טענת המערער לפיה מדובר בנכס שלא הפך ל"בניין" ומשכך חיובו של הנכס בארנונה הינו כדין. כן נטען כי ועדת הערר התעלמה הן ממסמך הבדיקה משנת 2003 שהיה בידי המשיבות והן מראיות שהוצגו על ידי המערער, כגון חוות דעת המהנדס שהוגשה מטעם המערער ועדותו של המהנדס בפני הוועדה ואף מעדות החוקר אשר פירט כי במועד תפיסת החזקה נמצא הנכס בתהליך בנייה שלא הושלם. 

עוד נטען כי שגתה ועדת הערר עת זקפה לחובת המערער את העובדה שלא הוגש תצהיר אישי מטעמו, חרף העובדה שלא היה מקום לעשות כן שעה שהובא תצהיר מטעם החוקר, שהכיר את הנכס לפני ולפנים וטוב יותר מהמערער. כן נטען כי שגתה הוועדה בכך שזקפה לחובת המערער את העובדה שלא הוצג פרוטוקול מסירה חרף העובדה שמסמך זה לא היה קיים מעולם (כיוון שתפיסת החזקה בנכס לא נעשתה מכוח "מכר" כי אם מכוח מינוי המערער ככונס נכסים).

טענות המשיבות:

המשיבות טוענות כי ועדת הערר נימקה היטב את החלטתה, תוך שהיא מעגנת את קביעתה בעובדות שהוצגו בפניה וכן נימקה את הסיבה שהביאה אותה ליתן החלטה הפוכה מזו שניתנה שנתיים לפני כן. כן נטען כי החלטת ועדת הערר עולה בקנה אחד עם פסיקת ביהמ"ש העליון וכן עם פסיקת בתי המשפט המחוזיים שניתנו בעקבותיה בכל הנוגע לסוגייה מהו "נכס בנוי" ומהו "נכס שאינו ראוי לשימוש". המשיבות סבורות כי החלטת ועדת הערר הינה נכונה וצודקת וכן סבירה ואין כל מקום להתערב בה.

נטען כי חיוב הנכס נעשה כדין שכן הנכס הינו "בניין" על פי החוק והינו חייב בארנונה והנכס היה ראוי לשימוש בשנים הרלוונטיות ועל כן חיובו נעשה כדין.

באשר לראיות שהציג המערער נטען כי המערער הביא תצהיר של מר משה חן, שהינו מהנדס אזרחי, וכן של מר ויקטור סננס, שהיה שומר במקום. נטען כי לאיש מהנחקרים אין זיקה ישירה לנכס, קרי, אינו הבעלים או מנהל כלשהו של הנכס באותם זמנים. נטען כי שני המצהירים הצהירו לפרוטוקול עובדות שנמצאו לא נכונות/מוטעות/לא מדוייקות, סתרו את עצמם וניכר מעדותם שלא ביקרו בכל המבנה אלא רק בחלקו. נטען גם כי המערער לא הציג עובדות חשובות שהיה בהן כדי לשפוך אור על טענותיו. נטען כי לא הובא תצהיר של המערער עצמו או מי מטעמו אשר ניהלו את המו"מ לרכישת הנכס ובוודאי קיבלו לידיהם מידע לגבי מצבו באותה עת ואשר קיבלו את הנכס בפועל בשנת 2002. כך גם לא הועבר פרוטוקול מסירה של הנכס בדבר מצבו הפיזי ביום קבלת החזקה בו על ידי המערער או חוו"ד שמאית של הנכס המתייחסת למצבו בעת העברתו למערער. כן לא מצא המערער לנכון להעיד את הקונה של הנכס או להעביר את פרוטוקול מסירת החזקה או חוו"ד שמאית שניתנה לגבי הנכס או שלל המסמכים שהועברו בין המערער לרוכש הנכס ביחס למצבו של הנכס. נטען כי ועדת הערר קבעה כי לא בכדי לא צירף המערער את הראיות שהיה מתבקש מנישום רגיל להציגן וגם הראיות שהוצגו על ידי המערער לוו בסתירות רבות ובאי דיוקים מהותיים.

המשיבות טוענות כי צדקה ועדת הערר כאשר חייבה את המערער בהרמת הנטל להוכיח מדוע אין לחייבו בארנונה. נטען כי סעיף 330 לפקודת העיריות קובע כי המבקש פטור מארנונה צריך להגיש הודעה בכתב לעירייה. כלומר, לשון החוק מחייבת את הנישום להרים את הנטל ולהצדיק את בקשתו. נטען כי בתצהירי עדות ראשית שהציגה העירייה צורפו ממצאי מפקח הבנייה שסייר בנכס בשנים 2002-2003 וכן ממצאי הביקורת שלו לפיהן הנכס גמור וכן הוצגו תמונות המתארות את הנכס. נטען כי בטופס שנערך לצורכי מחלקת הגבייה מפורט מצב הנכס הבנוי ובהערה נכתב "גמר ניתן למבנה מלונית הנבנה מעל בניין קיים". כן נטען כי העירייה הציגה בתצהירי עדות ראשית מטעמה את אישורי מכון התקנים על כי התקרה והרצפה של המבנה קיבלו את האישורים הנדרשים. המשיבות טוענות כי אין במסמך מיום 23.1.03, שבו צויין כי יש רטיבות ועובש בקירות, כדי להפוך את הנכס ל"לא ראוי לשימוש", וכי במסמך צויין במפורש כי הבניין נמצא בשלבי עבודות גמר והשלמת מערכות טכניות ובמצב דברים זה ניתן היה לעשות בו שימוש, אם לא של מלונאות אז בוודאי לצרכי אחסנה. נטען כי מדובר בבניין גדול מימדים, בולט מאוד בנוף העירוני, בעל חלונות ומדרגות, הנמצא מעל מרכז מסחרי. נטען כי למול כל זה היה על הנישום להרים את הנטל כנגד החיוב אך הוא לא עשה כן.

עוד נטען כי לא בנקל יתערב ביהמ"ש בהחלטת ועדת ערר מקצועית ובייחוד כאשר מדובר בהחלטה המבוססת על קביעות עובדתיות. 

המשיבות מבקשות להוציא מתיק הערעור את נספח 15 לכתב הערעור - תצהיר מטעם המערער -  ולמחוק את הטענות הנגזרות ממנו, שכן כל מה שלא הוצג לפני ועדת הערר, לרבות תצהירים חדשים שמוצגים כעת לראשונה, אינו יכול לעלות כעת.